太原將大踏步進(jìn)入地鐵時(shí)代，地鐵對(duì)樓市作用幾何？

黃河新聞網(wǎng)  2019/07/15

近日，有媒體報(bào)道太原地鐵2號(hào)線一期已有20座車站主體全部完工，目前已全面轉(zhuǎn)入車站附屬工程施工。太原地鐵二號(hào)線預(yù)計(jì)2019年底實(shí)現(xiàn)“電通”，2020年6月底開(kāi)始試運(yùn)行，10月試運(yùn)營(yíng)。

4月，太原地鐵等多個(gè)網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)平臺(tái)發(fā)布了《太原市軌道交通1、3號(hào)線沿線城市設(shè)計(jì)項(xiàng)目招標(biāo)公告》，官方正式公布，市民期待已久的太原地鐵1號(hào)、3號(hào)線終于迎來(lái)了新的進(jìn)展。

不可否認(rèn)“地鐵概念”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有巨大的影響，但不是只要是地鐵樓盤就會(huì)全部熱銷，甚至順勢(shì)大漲。太原即將進(jìn)入“地鐵時(shí)代”，地鐵對(duì)樓市到底作用幾何？

智庫(kù)專家：

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家 軒仔

地鐵交通的建成對(duì)城市具有非比尋常的意義，從城市的發(fā)展來(lái)說(shuō)，地鐵拉近城郊與市中心的距離，特別是對(duì)太原來(lái)說(shuō)，地鐵的建設(shè)對(duì)于解決中心城區(qū)擁堵，延伸商圈，吸引更多的新技術(shù)和資金，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建立新的商業(yè)模式等多方面都無(wú)不裨益。從民眾的角度來(lái)講，對(duì)于人們的購(gòu)物、生活習(xí)慣都將產(chǎn)生重大影響，其中最突出的影響就是置業(yè)觀念的變化。交通是購(gòu)房者在選擇買房諸多考慮因素中最重要的一點(diǎn)。軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的提升最為明顯。許多購(gòu)房者，除了看重出行方便之外，對(duì)后期房屋升值潛力也給予了厚望。從現(xiàn)實(shí)看，地鐵使遠(yuǎn)郊的樓盤變得更具有投資潛力。地鐵在影響住宅的同時(shí)也影響著商業(yè)樓宇、商圈發(fā)展、甚至地鐵小鎮(zhèn)的發(fā)展。

不可否認(rèn)“地鐵概念”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有巨大的影響，但不是只要是地鐵樓盤就會(huì)全部熱銷，甚至順勢(shì)大漲，地鐵樓盤也需要冷靜看待。

什么叫“地鐵房”

所謂“地鐵房”，就是指房子的位置離地鐵站點(diǎn)有多遠(yuǎn)。距離地鐵站點(diǎn)步行5分鐘內(nèi)的房子，稱之為“正地鐵房”；10分鐘內(nèi)稱為“準(zhǔn)地鐵房”；15分鐘內(nèi)稱之為“近地鐵房”。距離不同，房?jī)r(jià)、升值空間也不一樣。真正的地鐵房都應(yīng)該符合“雙十五”規(guī)則：①?gòu)捻?xiàng)目出發(fā)步行或乘小區(qū)班車到地鐵站不超過(guò)15分鐘（班車通常會(huì)受時(shí)間制約、暫被排除）。②從所在站點(diǎn)乘至上班地點(diǎn)不超過(guò)15個(gè)站點(diǎn)（保證上班往返時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)）。

太原2020年首條地鐵通車 2023年三條地鐵全線通車

太原到底要修多少條地鐵？有多少地鐵站？首條地鐵何時(shí)建成？據(jù)相關(guān)資料顯示，目前已經(jīng)開(kāi)建或已經(jīng)開(kāi)始前期工作的地鐵項(xiàng)目有3個(gè)。根據(jù)太原市2017年編制的《太原都市區(qū)規(guī)劃（2015-2023年）》，至2023年，太原市將形成由8條軌道線構(gòu)成，包括1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)線，新增Z2、Z3線路，位于太原南部，分別是地鐵2號(hào)線和5號(hào)線的延伸部分，直通瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2017年11月30日太原市第十四屆人大常委會(huì)召開(kāi)第七次會(huì)議，會(huì)議聽(tīng)取《太原市軌道交通建設(shè)進(jìn)展情況的報(bào)告》。報(bào)告中分別提出：太原地鐵1、2、3號(hào)線（以下簡(jiǎn)稱三條地鐵）將于2023年底前陸續(xù)建成通車；計(jì)劃完成總產(chǎn)值89.7億元；以及太原地鐵建成后將采用最新科技，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)駕駛、刷臉進(jìn)站、地鐵WI-FI全覆蓋等，基本形成覆蓋太原六大城區(qū)的軌道交通基本網(wǎng)絡(luò)。

伴隨著太原市的地鐵發(fā)展，一些樓盤已經(jīng)給自己提前貼上地鐵樓盤的標(biāo)簽，所謂的地鐵可能還在規(guī)劃中。另外，樓盤是不是“沾”了地鐵就會(huì)升值?投資地鐵樓盤需要注意哪些方面?

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)地鐵沿線房幾乎可視做一個(gè)期權(quán)產(chǎn)品，既可保值又有升值的想象空間;對(duì)自住購(gòu)房者而言，只需要考慮交通便捷與否和生活設(shè)施配套完善與否即可;如果計(jì)劃投資，則需要考慮以下幾方面的因素：

一、要具體分析周邊環(huán)境因素

地鐵房的升值空間大小，一定程度上是由需求量決定的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是這樣的規(guī)律：大量外來(lái)人口存在，原有城內(nèi)用地有限以及地鐵沿線規(guī)劃合理。是地鐵沿線升級(jí)潛力大小的決定性因素。比如說(shuō)北京輕軌一開(kāi)通，兩側(cè)2公里內(nèi)的住宅均價(jià)就上漲了10-20%;天津的地鐵開(kāi)通時(shí)，周邊房?jī)r(jià)卻沒(méi)有這么明顯變化，反而是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)因?yàn)椤碍h(huán)渤海戰(zhàn)略”房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，進(jìn)而帶動(dòng)一批房產(chǎn)投資資金進(jìn)入天津，推動(dòng)后兩季均價(jià)的大幅上揚(yáng)。可見(jiàn)地鐵沿線的投資價(jià)值高并不是一定的。在選擇投資時(shí)，應(yīng)充分考慮城市的潛在住房需求量和城市的大投資環(huán)境。

地鐵房需要提前考慮的環(huán)境因素有：

1、城市經(jīng)濟(jì)是否能保持穩(wěn)定增長(zhǎng)?

2、未來(lái)房產(chǎn)政策是否有所調(diào)整?是否有更多的有力政策保證房產(chǎn)的價(jià)值的上升?

3、這一地區(qū)是否是政府規(guī)劃發(fā)展的地區(qū)?

4、房產(chǎn)周邊是否有完善的生活配套?

二、地鐵最終通車時(shí)間與交房時(shí)間

若想在地鐵周邊購(gòu)置一套滿意樓盤，地鐵最終的通車時(shí)間一定要準(zhǔn)確把握。遠(yuǎn)期規(guī)劃的交通路線、站點(diǎn)分布、通車時(shí)間、工程是否如期竣工等因素購(gòu)房者一定要事先考慮在內(nèi)。太原地鐵2號(hào)線一期計(jì)劃2020年底將開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)。由于預(yù)售房一般都是在售后一到兩年內(nèi)交房，因此太原購(gòu)房者在選擇軌道交通時(shí)應(yīng)盡量考慮那些接近通車或者業(yè)已通車的線路,這樣入住即可享受到軌道交通帶來(lái)的便利。

因地鐵房?jī)?yōu)勢(shì)突出，均價(jià)常高于同地段產(chǎn)品，因此，只有在地鐵尚未開(kāi)通前入手置業(yè)才能搶占先機(jī)，房產(chǎn)未來(lái)的保值升值空間才更大。

未來(lái)太原會(huì)否建立“地鐵小鎮(zhèn)” 或成剛需置業(yè)新熱點(diǎn)

太原主城區(qū)飽和式發(fā)展，留給剛需置業(yè)選擇的范圍寥寥無(wú)幾。受交通及生活配套設(shè)施的制約，對(duì)預(yù)算有限的剛需購(gòu)房者而言主城區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)城區(qū)交通和配套又不夠完善，買房成一大難題。隨著軌道交通的快速建設(shè)，未來(lái)太原會(huì)否建立“地鐵小鎮(zhèn)” 或成剛需置業(yè)新熱點(diǎn)。

地鐵小鎮(zhèn)是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它依托于地鐵交通的完善，能有效分散主城區(qū)負(fù)荷，在東京、香港等地已十分成熟，但國(guó)內(nèi)案例尚很少見(jiàn)。而從法國(guó)、日本、新加坡的經(jīng)驗(yàn)看，距離主城區(qū)15—30公里地鐵小鎮(zhèn)，坐地鐵三四十分鐘進(jìn)城，既相對(duì)獨(dú)立，又便捷通勤，反而成為許多購(gòu)房者青睞的選擇。

雖然“地鐵小鎮(zhèn)”的設(shè)想對(duì)于剛步入地鐵時(shí)代的太原來(lái)說(shuō)，還是一種美好的“藍(lán)圖”，但當(dāng)未來(lái)這些小鎮(zhèn)成規(guī)模的建設(shè)后，或許是太原樓市房?jī)r(jià)新的谷底聚集區(qū)，對(duì)剛需買房人無(wú)疑是利好。