中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大奇觀

金融家   2018/02/13

    對(duì)于開發(fā)商來說，婚姻很長，高潮很短。買房和賣房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
近幾個(gè)月地產(chǎn)股暴漲，打破了以往的規(guī)律，在政策收緊信號(hào)如此明顯的情況之下，居然來了一波暴漲，顯然有些夸張了，可歸為異?，F(xiàn)象。
剛進(jìn)入2018年，地產(chǎn)股就起了一波大行情。1月，主流地產(chǎn)股大漲三成左右，比如萬科。地產(chǎn)股為何如此強(qiáng)勢(shì)？

其實(shí)，這是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，在本輪房地產(chǎn)短周期上行階段（2015年以來），所出現(xiàn)的諸多"奇觀"中的一個(gè)。2015年以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了四大奇觀。
第一大奇觀：投資投機(jī)席卷全國
本輪短周期的上漲行情，啟動(dòng)于2014年四季度的京滬深，加速上漲于2015年3、4月份的深圳。其后，星星之火，漸成燎原之勢(shì)。2016年3月，老楊首創(chuàng)"房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)"理論，其后兩年，被完美驗(yàn)證。
我列舉過去三年里三個(gè)城市的"房事",與大家一起管中窺豹。
2015年二季度，深圳人民全嗨了，陶醉在房價(jià)暴漲、直線拉升的氛圍中。深圳人民在房產(chǎn)投資方面的敏感性，當(dāng)之無愧全國No.1.那個(gè)時(shí)候，全國人民都看不懂深圳，比如大兄弟廣州，當(dāng)前房價(jià)仍躺地板上，一動(dòng)不動(dòng)。
2016年二季度，合肥人民全瘋了，合肥房價(jià)暴漲，只用了短短一個(gè)季度，就奠定了2016年全球房價(jià)漲幅No.1的傲驕地位！合肥人民，沒房的急著買首套，有房的急著買多套。三季度安徽人民跟著全瘋了，紛紛涌入省城投資房產(chǎn)。在合肥沒買房？你也太OUT了吧。
2017年二季度，杭州人民全醉了，房價(jià)繼續(xù)暴漲（自2016年三季度開始大漲）。大量拆遷戶手持大量現(xiàn)金到處買房，杭州新盤幾乎全部日光，二手房價(jià)格持續(xù)飆升。杭州人民已經(jīng)忘記2011至2015年房價(jià)下跌期的疼痛，自信經(jīng)過G20一役，杭州已經(jīng)一躍成為一線城市，甚至成為宇宙中心，無數(shù)利好涌來（含亞運(yùn)會(huì)），他們大大方方高喊"杭州房價(jià)永遠(yuǎn)漲".除了杭州人民，大量外地投資客涌入，受制于限購，臨安、海寧、紹興（柯橋）等環(huán)杭區(qū)域，也成為投資客的新寵。

上述，只是三個(gè)代表城市。實(shí)際上，這輪房價(jià)上漲行情如此之大，范圍如此之廣，板塊輪動(dòng)如此充分。投資投機(jī)風(fēng)潮大范圍蔓延，全國很多地區(qū)的街頭巷尾，人們都在談?wù)摲績r(jià)上漲，炒房賺錢。這樣的奇觀，史所罕見，其瘋狂程度遠(yuǎn)超上一個(gè)樓市繁榮期的2013年，也超2010年、2007年這兩個(gè)繁榮年份。
第二大奇觀：違規(guī)資金圍城房地產(chǎn)
房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，離開資金支持就玩不轉(zhuǎn)。從資金的角度來看，哪里有錢賺，就涌向哪里。本輪房地產(chǎn)大牛市，正值中國經(jīng)濟(jì)增速下滑與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，同時(shí)2015年6月后股市走熊，加之多次降準(zhǔn)降息之后資金充裕，于是大量資金違規(guī)殺入房地產(chǎn)，一度形成"錢多房（地）少"的奇觀！
各種金融機(jī)構(gòu)，各種違規(guī)資金，紛紛涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如2016年，商業(yè)銀行在給開發(fā)商的前端購地配資方面，爭(zhēng)得頭破血流。往往是，一個(gè)地王剛產(chǎn)生，一堆銀行爭(zhēng)著給這塊配資，甚至出現(xiàn)9:1的夸張比例，9成資金由銀行或其他金融機(jī)構(gòu)（比如險(xiǎn)資）提供，開發(fā)商只出一成地價(jià)款。這屬于赤裸裸的違規(guī)操作！我國現(xiàn)行法律法規(guī)禁止金融機(jī)構(gòu)借貸資金給開發(fā)商購地！
再如，各種資金紛紛給個(gè)人購房者提供杠桿，甚至首付款都是借來的。首付貸是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)巨大的東西，一旦房價(jià)明顯下跌，其運(yùn)行機(jī)制就類似美國的次貸危機(jī)：房子現(xiàn)值低于貸款余額，購房者喪失還款能力。另外，還有各種消費(fèi)貸、抵押貸、信用卡透支等違規(guī)資金，給投資投機(jī)者、炒房者，源源不斷地提供彈藥。這些行為全部屬于違規(guī)操作！
如果細(xì)究，可以發(fā)現(xiàn)，大量的網(wǎng)貸P2P產(chǎn)品，各種金融機(jī)構(gòu)的資管產(chǎn)品、銀行理財(cái)產(chǎn)品等，其中相當(dāng)多的募集資金，最后都流進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者貸給了開發(fā)商，或者貸給了購房者（其中多是投資者）。
大量違規(guī)資金的存在，成為威脅中國金融體系穩(wěn)定的一大隱患。這也是為什么，相關(guān)部門近兩年一直強(qiáng)調(diào)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，降低宏觀杠桿率，逷制房地產(chǎn)泡沫化。
第三大奇觀：房企軍備競(jìng)賽
年底前后，各家房企紛紛開年度總結(jié)與展望會(huì)議，老楊受邀參加了多家房企的會(huì)議?？傮w來看，2017年多數(shù)大中型房企的銷售業(yè)績大增，關(guān)鍵是2018年，他們的目標(biāo)定得更高，激情更熾，雄心更大。
2017年，全國銷售總金額超千億的企業(yè)達(dá)17家，相比2016年的12家，大增四成！前十大開發(fā)商的市場(chǎng)占有率，由2016年19%,增長至2017年的24%,提高5個(gè)百分點(diǎn)（歷史最快增速）。

2017年，多數(shù)大中型開發(fā)商都瘋掉了！為了業(yè)績、為了排名，每個(gè)有追求的開發(fā)商，必須打雞血。瘋狂拿地、并購，增加土儲(chǔ)，幾乎每個(gè)大中型開發(fā)商都計(jì)劃在2018年"彎道超車"!
這是一個(gè)瘋狂的年代，恰似歷史上大國之間的軍備競(jìng)賽。如此激烈的排名之爭(zhēng)、激進(jìn)的擴(kuò)張節(jié)奏，肯定是難以持久的，但誰都不愿退縮。
那么，在2018年房地產(chǎn)調(diào)控不放松、金融強(qiáng)監(jiān)管升級(jí)、全國樓市降溫的大背景下，預(yù)計(jì)全國新房蛋糕難以繼續(xù)做大，開發(fā)商資金鏈會(huì)持續(xù)趨緊，哪來那么多錢去購入大量土地？樓市降溫之后，銷售遇阻，資金回籠變慢，同時(shí)遭遇償債高峰（2015至2016年房企發(fā)債很多）。軍備競(jìng)賽，既是擴(kuò)張戰(zhàn)，又是消耗戰(zhàn)，一年或兩年后，必有開發(fā)商被拖垮！
在老楊看來，對(duì)于開發(fā)商來說，婚姻很長，高潮很短。買房和賣房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
新房市場(chǎng)天生供求節(jié)奏不匹配、夫妻生活不和諧。市場(chǎng)突然熱起來時(shí)，貨很快賣完；炮彈用完怎么辦，急忙購地補(bǔ)貨后，火急施工，等到可以賣房時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)降溫。有時(shí)候還來得及出現(xiàn)第二次高潮，但很有可能在你玩得正嗨的時(shí)候，老爺子一腳將門踹開，大喝一聲：房地產(chǎn)調(diào)控了。著急、無奈、上火，都沒用，只能等著下一輪市場(chǎng)的復(fù)蘇和回暖。
然而，這次，房價(jià)漲幅巨大，市場(chǎng)行情很大，即便2018年行情即將結(jié)束，當(dāng)前開發(fā)商們?nèi)匀幌嘈抛约汉軓?qiáng)，比別人身板更硬朗，可以再來兩次高潮。老楊警告：當(dāng)心精盡人亡。
第四大奇觀：地產(chǎn)股逆勢(shì)暴漲
首先，總體上看，地產(chǎn)股是跟著股市大勢(shì)運(yùn)行的，大盤走勢(shì)是影響地產(chǎn)股的主要因素。比如，2015年上半年，地產(chǎn)股與大盤一起上漲。
其次，地產(chǎn)股還受到房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)的影響，這是次要因素。政策寬松，樓市上行階段，有利于地產(chǎn)股上漲。其中，地產(chǎn)股對(duì)房地產(chǎn)政策更為敏感 ,一般而言，在政策由緊轉(zhuǎn)松的初期，此時(shí)樓市還沒有回暖，地產(chǎn)股開始提前上漲了，比如2014年3月兩會(huì)政府工作報(bào)告提出實(shí)行房地產(chǎn)"分類調(diào)控".而在政策由松到緊，樓市還沒明顯降溫時(shí)，地產(chǎn)股已經(jīng)開始走弱了；比如，2009年12月房產(chǎn)新政、2013年2月國五條新政。
最后，具體地產(chǎn)股，還受到具體企業(yè)基本面的影響，尤其是業(yè)績。
回顧這一輪房地產(chǎn)短周期，2016年樓市最火爆，全國新房銷量與均價(jià)增速較快，2017年繼續(xù)增長，但成交量與均價(jià)增速放緩。2016年9月30日住建部開會(huì)部署部分城市（圈了16個(gè)城市）的調(diào)控工作，標(biāo)志著政策轉(zhuǎn)向。
然而，直至2017年，港股中的內(nèi)房股才開始出現(xiàn)罕見的暴漲行情。直至2017年四季度，A股中地產(chǎn)股才開始大漲。過去三個(gè)月，A股主流地產(chǎn)股上漲了五成左右，遠(yuǎn)超A股總體漲幅。
究其原因，主要源于企業(yè)基本面顯著改善、業(yè)績提升，同時(shí)地產(chǎn)股在大漲之前估值低偏，處于價(jià)格洼地。另外，還有一個(gè)典型現(xiàn)象，作為過去兩個(gè)月地產(chǎn)股大漲的帶頭大哥泰禾，拉了幾個(gè)漲停板，居然始于老板公開聲稱2018年業(yè)績將翻番，銷售額的目標(biāo)是2000億元。

但是，大家必須明白一點(diǎn)，2016年樓市最熱、開發(fā)商銷量增幅最大、項(xiàng)目利潤較高，這主要反映在房企2017年年報(bào)中。而2017年銷售業(yè)績雖仍強(qiáng)勁，但很多房企2016年在一線和強(qiáng)二線拿了較多高價(jià)地，很難賺到錢，這將反映到2018年年報(bào)中。至于很多房企仍在參與的"軍備競(jìng)賽",2018年繼續(xù)激進(jìn)拿地，則2019年將"吃不了兜著走".
近幾個(gè)月地產(chǎn)股暴漲，打破了以往的規(guī)律，在政策收緊信號(hào)如此明顯的情況之下，居然來了一波暴漲，顯然有些夸張了，可歸為異?，F(xiàn)象。
總而言之，過去三年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)驚現(xiàn)上述"四大奇觀",這在過去幾十年的歷史上，是從未有過的異?，F(xiàn)象。這也折射出本輪房地產(chǎn)上漲行情之大，讓部分市場(chǎng)參與者（購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)）神魂顛倒、紙醉金迷、貪婪無度。而這些，恰恰是房地產(chǎn)泡沫的特征！