2018年仍是土地“供應(yīng)年”

山西晚報  2018/01/24

在去年“房子是用來住的，不是用來炒的”整體政策定位下，2017年，太原土地供應(yīng)活躍，實現(xiàn)了年初目標(biāo)。2018年，這一趨勢或?qū)⒗^續(xù)。

據(jù)太原國土局信息顯示，今年太原土地供應(yīng)已經(jīng)拉開序幕，1月份太原總共將有10宗土地密集出讓，起始價合計過10億元。有業(yè)內(nèi)人士表示，2018年仍將是一個土地供應(yīng)大年，且土地調(diào)控仍是主流，將繼續(xù)有效平抑房價上漲。

截至2018年1月22日，太原將有10宗土地密集出讓，合計規(guī)劃建筑面積達(dá)231650平方米，起始價達(dá)185140萬元(合18.5億元)。

A 2017年太原土地“供不應(yīng)求”

截止到2017年12月21日，據(jù)太原市國土資源局網(wǎng)站公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年太原六城區(qū)土地招拍掛共計成交39宗，成交面積約為3064894平方米，成交總金額達(dá)120.547億元。2017年前11個月，太原土地成交量已超過2016年全年，各房企對太原市場多持看好心態(tài)，拿地動作不斷。12月結(jié)束，土地市場迎來了供應(yīng)高潮。整個2017年，太原市的土地市場基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

據(jù)搜狐焦點統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，品牌開發(fā)商不斷拿地，本地開發(fā)商寸土必爭，成交方式以掛牌出讓為主，雖然本地開發(fā)商成交數(shù)量占優(yōu)勢，但成交面積和成交總額僅占總數(shù)的40.7%和26.6%，其余的土地市場被蘇寧、富力、保利、萬科等品牌房企所拍得。

從整體上看，本土房企拿地?zé)狳c增加，但從拿地規(guī)模來看，成交主力依然屬于品牌房企。土地成交主要集中在環(huán)線周邊。其中，東中環(huán)土地表現(xiàn)火爆，土地市場由西向東轉(zhuǎn)變趨勢凸顯。成交土地主要是城改用地，開發(fā)商后期安置拆遷成本較高，所以土地價格不高，但隱形成本較高。

從拿地房企看，除了遠(yuǎn)大、海爾、當(dāng)代、碧桂園、紅星、富力等品牌房企占地擴(kuò)張外，本土中小型房企也以積極的態(tài)度努力在市場中搶得一席之地。

B 本月10宗地密集出讓

事實上，在2017年尚未結(jié)束時，太原土地市場上已經(jīng)掛出了2018年初待售的地塊，供應(yīng)大幕開啟，全年供應(yīng)節(jié)奏初現(xiàn)端倪。

據(jù)太原國土局公開信息顯示，截至1月22日，太原將有10宗土地密集出讓，合計規(guī)劃建筑面積達(dá)231650平方米，起始價達(dá)185140萬元(合18.5億元)。而去年1月份，太原僅成交6宗用地。

本報記者發(fā)現(xiàn)，全部的10宗用地中，除杏花嶺區(qū)一宗工業(yè)用地外，其它全部為商住用地。其中，晉源區(qū)、萬柏林區(qū)是供地?zé)狳c區(qū)域，占比最大。而迎澤區(qū)也有一宗位于并州路與雙塔寺街交叉口附近的熱門地塊頗受業(yè)界人士關(guān)注。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年太原仍將是一個土地供應(yīng)和成交年，且商住用地可能仍將是供應(yīng)主流。隨著太原城中村改造進(jìn)入開發(fā)改造階段，棚戶區(qū)改造或?qū)⑦M(jìn)入啟動階段，這將繼續(xù)有效平抑房價上漲。但是，由于供需逐漸平衡，且競拍門檻較高，開發(fā)商拿地將更加謹(jǐn)慎理性。

據(jù)了解，太原國土局已提前開展編制2018年度商品住宅供地計劃，計劃將緊密結(jié)合城市總體規(guī)劃確定的城市空間結(jié)構(gòu)，充分考慮區(qū)域職住平衡、新城綜合承接能力和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等因素，突出省會城市發(fā)展、集約、改善民生的要求。

C 實力房企理性拿地

雖然土地供應(yīng)開閘，但限高溢價率抑制了高價地的誕生，銷售限價、配建自持面積等多樣化的土拍規(guī)則與競買條件則變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。

根據(jù)之前相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年太原住宅用地成交總價排行榜中，品牌房企占了大多數(shù)，太原土地市場的參與者多以實力國企、央企和民企為主，本土小型開發(fā)商實力有限，拿地占比小。

理性拿地成為太原土地市場上房企的共識，最明顯的變化是土地溢價率整體平穩(wěn)。

例如2017年底最后一次土拍，一塊位于太原市中心城區(qū)的用地，出現(xiàn)一年中的首次流拍。這宗位于狄村街附近的地塊約11畝，因其地理位置優(yōu)越，受到諸多相關(guān)人士的密切關(guān)注。但參與競拍的房企只有一家，經(jīng)過14輪舉牌加價，該地塊最終流拍。對于流拍原因，業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊有著悠久的歷史，地理位置優(yōu)勢明顯，周邊配套發(fā)展成熟，緊鄰親賢長風(fēng)商圈，商業(yè)繁華，是太原目前為數(shù)不多的鉑金地塊，未來發(fā)展前景好。但這一地塊周邊大小樓盤林立，最終價格比狄村街附近地塊占有優(yōu)勢，再加之該地塊面積偏小，各類配套建設(shè)較為勉強(qiáng)，從而導(dǎo)致流拍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著需求的減弱，2018年土地市場按照今年的節(jié)奏供地，開發(fā)商拿地會更加理性，如果地塊價格與未來預(yù)期不契合，流拍和流標(biāo)的地塊將會更多。