【超值機(jī)遇已來(lái)】投資的下一個(gè)風(fēng)口,你get到了嗎?

山西房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)  2020/11/23

在社會(huì)整體消費(fèi)品零售中，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物流的持續(xù)發(fā)展，以及各大網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的推廣，線(xiàn)上購(gòu)物已成為我們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚牟糠帧?

我國(guó)線(xiàn)上消費(fèi)零售額持續(xù)增長(zhǎng)。2014-2019年，全國(guó)線(xiàn)上零售額從27898億元增長(zhǎng)至106324億元，線(xiàn)上零售總額雖然持續(xù)增長(zhǎng)，但是不可否認(rèn)的是近年來(lái)線(xiàn)上高增長(zhǎng)時(shí)代已過(guò)天花板，2014-2019年線(xiàn)上零售增速總體下滑，增速放緩。線(xiàn)上零售無(wú)法取代線(xiàn)下實(shí)體零售，線(xiàn)下零售占比雖然有所下降，但仍然占比約80%，線(xiàn)下零售整體回暖。

——《2020年中國(guó)零售行業(yè)分析報(bào)告》

△示意圖

據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至去年12月，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶(hù)規(guī)模達(dá)到9.04億， 但線(xiàn)上市場(chǎng)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中占比仍不足20%。

——《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》

△示意圖

隨著粗放式的流量獲取時(shí)代接近尾聲，成本更低且粘性更高的社區(qū)流量成為兵家必爭(zhēng)之地。在中國(guó)，小區(qū)聚集的人口形態(tài)構(gòu)成了社區(qū)小型業(yè)態(tài)獨(dú)有的零售紅利。假設(shè)每個(gè)小區(qū)平均1500戶(hù)家庭，（假設(shè)每個(gè)家庭都是三口之家）兩個(gè)小區(qū)的總?cè)丝诰瓦_(dá)到了近1萬(wàn)人，相當(dāng)于歐美一個(gè)小鎮(zhèn)的人口。在歐美國(guó)家，一個(gè)小鎮(zhèn)即可養(yǎng)活一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，故而社區(qū)居民的消費(fèi)力不容小覷。

△示意圖

目前市面商鋪上的類(lèi)型可以概括為三種：

1.大型購(gòu)物中心，比如新世紀(jì)商廈，購(gòu)物廣場(chǎng)，金潤(rùn)國(guó)際；

2.街邊商鋪，比如船艙街、東大街等；

3.社區(qū)商鋪，也就是我們常說(shuō)的住宅底商。

在這三種商鋪投資類(lèi)型當(dāng)中，前景最大，投資風(fēng)險(xiǎn)最小的，應(yīng)屬社區(qū)商鋪。

△示意圖

這一點(diǎn)，從一向嗅覺(jué)靈敏的巨頭們紛紛圍獵社區(qū)商業(yè)，就可以看出。

2016年，阿里巴巴的盒馬生鮮開(kāi)業(yè)，盒馬鮮生憑借著獨(dú)特的互聯(lián)網(wǎng)驅(qū)動(dòng)，以及線(xiàn)下體驗(yàn)店的優(yōu)化模式，在全國(guó)各地已經(jīng)有了122家分店。

2018年底，網(wǎng)易嚴(yán)選，首家線(xiàn)下門(mén)店在杭州開(kāi)業(yè)，并計(jì)劃打造社區(qū)店,大規(guī)模布局一、二線(xiàn)城市。

京東計(jì)劃在全國(guó)一至三線(xiàn)城市開(kāi)設(shè)100家“京東幫智慧社區(qū)店”,打造中國(guó)家庭服務(wù)最大入口。

蘇寧小店已經(jīng)成為全國(guó)直營(yíng)便利店行業(yè)第一,服務(wù)覆蓋70座城市、20000個(gè)社區(qū)、6000萬(wàn)用戶(hù)和15000個(gè)社群。

那么這些企業(yè)巨頭為什么要布局社區(qū)商業(yè)？

1、市場(chǎng)增量龐大。

2012年國(guó)務(wù)院規(guī)定新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%，社區(qū)商業(yè)將迎來(lái)黃金發(fā)展十年。

2、便捷高頻剛需。

如果說(shuō)大型購(gòu)物中心是城市商業(yè)的“主動(dòng)脈”，那么社區(qū)商業(yè)則像一根根“毛細(xì)血管”，深入到各個(gè)小單元?！霸俸玫某鞘匈?gòu)物中心，我們一年能去幾次”？這是一個(gè)無(wú)比現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

“因住而商”的特點(diǎn)，決定了社區(qū)商業(yè)的便利性。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑在兩公里以?xún)?nèi)；規(guī)模也一般控制在3萬(wàn)平方米左右。

常被提及的“5-10-15”，是衡量社區(qū)商業(yè)的基本指標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)居民步行5分鐘可到達(dá)便利店，步行10分鐘可達(dá)到超市和餐飲店，騎車(chē)15分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。

△示意圖

社區(qū)商鋪的商機(jī)，毋庸置疑。

那么，一個(gè)好的商鋪，該如何選擇？

首先，社區(qū)內(nèi)要有穩(wěn)定而高質(zhì)量的消費(fèi)客群。

社區(qū)商業(yè)的主要客戶(hù)群體是社區(qū)業(yè)主，因此，當(dāng)社區(qū)內(nèi)擁有大量有高消費(fèi)力的業(yè)主時(shí)，才有利于社區(qū)商業(yè)氛圍的形成。而品質(zhì)更高，入住速度更快的精裝社區(qū)，則更能加快消費(fèi)人群聚集，從而縮短“養(yǎng)鋪”時(shí)間。

其次，是項(xiàng)目地段。

任何資產(chǎn)，地段因素都甚為關(guān)鍵，區(qū)位與交通條件越優(yōu)越，意味著可以調(diào)動(dòng)的人流也就越多。

最后，則是開(kāi)發(fā)商實(shí)力。

開(kāi)發(fā)商實(shí)力直接決定社區(qū)的品質(zhì)，有足夠多商業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，在商鋪與住宅的配比，也就是商鋪體量，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，比如商鋪面積區(qū)間、開(kāi)間進(jìn)深比設(shè)計(jì)等方面都更專(zhuān)業(yè)。

△示意圖

即將盛啟的辰興頤郡社區(qū)商鋪，就是完全滿(mǎn)足上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)秀商鋪。

從數(shù)量上看，辰興頤郡一期、二期底商數(shù)量?jī)H有23席。加之，辰興頤郡一期住宅已交房，二期部分樓棟也將于明年年底交房，辰興頤郡近千余戶(hù)高品質(zhì)家庭提供強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力，匯聚上萬(wàn)+潛在客群，這里的社區(qū)商鋪，消費(fèi)力和消費(fèi)質(zhì)量不言而喻。

△示意圖

從地段上看，辰興頤郡是站在太榆中軸線(xiàn)C位的樓盤(pán)，距離太原龍城大街驅(qū)車(chē)約15分鐘左右，這個(gè)時(shí)間讓很多居住在太原的人都望塵莫及。

△區(qū)位圖

同時(shí)，辰興頤郡即將推出的商鋪位于小區(qū)配套步行街內(nèi)，這里將來(lái)將集餐飲娛樂(lè)、文化休閑、新型生活配套等功能體系集聚一身，坐擁繁華，超大人流+潛在客群，這里的社區(qū)商鋪，消費(fèi)力和消費(fèi)質(zhì)量不言而喻。

△效果圖

再看看開(kāi)發(fā)商，已擁有近20多年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的辰興發(fā)展迄今為止已成功開(kāi)發(fā)18個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋高端住宅、聯(lián)排別墅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)類(lèi)型。目前公司年開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米，公司總資產(chǎn)規(guī)模近百億，現(xiàn)擁有總建筑面積近300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

△示意圖

目前，辰興頤郡約49-73㎡臨街商鋪，可變靈動(dòng)空間，支持社區(qū)超市、餐飲娛樂(lè)、便利店、寵物醫(yī)院等多重業(yè)態(tài)，身處步行街，周邊商業(yè)氛圍濃厚。在實(shí)體零售復(fù)興的強(qiáng)勢(shì)驅(qū)動(dòng)下，社區(qū)商業(yè)正在成為投資新寵，必然引發(fā)新一波的投資熱潮。

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