【樓市講堂三】買房之路處處天坑，“掃雷”專家深入解答如何巧妙避雷

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2019/08/07

購(gòu)房合同是買房過(guò)程中對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商權(quán)利與義務(wù)的約束，以及出現(xiàn)問(wèn)題得以順利解決的有效憑證，所以簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要注意細(xì)節(jié)問(wèn)題，不能因小失大。

購(gòu)房合同注意問(wèn)題

1.房屋自身的問(wèn)題

包括房屋的質(zhì)量保障，建筑標(biāo)準(zhǔn)、交房驗(yàn)房等相關(guān)細(xì)節(jié)問(wèn)題都要在合同中作出約定。因?yàn)橘I房的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題最多的就是房屋本身的問(wèn)題。

2.謹(jǐn)防空白條款

某些時(shí)候會(huì)看到合同的最后一行字下方被劃傷一道橫線或者斜線，會(huì)不明所以，以為合同上也是可以隨便亂劃的嗎？其實(shí)不然，這是為了預(yù)防合同雙方私自在合同上動(dòng)手腳做的標(biāo)記。在簽訂合同時(shí)，會(huì)有空白條款的出現(xiàn)，有些購(gòu)房者忽略了這一項(xiàng)，以為可有可無(wú)，不重要，就沒(méi)在意或者是其他原因忽略了這一點(diǎn)。一旦后期發(fā)現(xiàn)合同不對(duì)勁，多出條款的時(shí)候，就為時(shí)已晚。所以，一道橫線或者斜線就是最好的防偽標(biāo)記。

3.后期物業(yè)

買房時(shí)要問(wèn)清楚開(kāi)發(fā)商該樓盤所選用的物業(yè)公司以及后期物業(yè)公司的變更等產(chǎn)生的相關(guān)問(wèn)題。有的項(xiàng)目物業(yè)前期由開(kāi)發(fā)商所選用的物業(yè)公司暫時(shí)代理，服務(wù)社區(qū)，有的項(xiàng)目的物業(yè)則是被開(kāi)發(fā)商私自決定，壟斷的，后期服務(wù)不好等相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生時(shí)，購(gòu)房者無(wú)權(quán)改變或者重新選舉采用新的物業(yè)服務(wù)。合同中約定物業(yè)公司的相關(guān)問(wèn)題是一方面，另一方面還是建議購(gòu)房者可以多看看，多選擇一些品牌和口碑都可靠物業(yè)服務(wù)公司，畢竟交房后幾十年的生活都是與物業(yè)息息相關(guān)的。

4.五證和不動(dòng)產(chǎn)證

關(guān)于這兩大類證件，既是房屋質(zhì)量的保障，又是購(gòu)房者終身權(quán)益的保障，購(gòu)房、簽合同時(shí)，出示五證是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)做的事，也是獲取不動(dòng)產(chǎn)證的前提。而明確不動(dòng)產(chǎn)證的辦理時(shí)間也是購(gòu)房者能夠迅速?gòu)氐讓?shí)現(xiàn)自己權(quán)益，維護(hù)自身利益的保障。因?yàn)槲遄C不全導(dǎo)致房屋質(zhì)量差從而維權(quán)的行為比比皆是，因?yàn)殚L(zhǎng)久無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn)證而無(wú)法安家落戶的現(xiàn)象也是很多的。

關(guān)于逾期交房問(wèn)題

1.仔細(xì)查看商品房購(gòu)買合同

重點(diǎn)關(guān)注合同中有沒(méi)有延期交房的相關(guān)條款。如果簽訂的合同中有延期交房的條款可按照合同約定執(zhí)行。倘若合同中并沒(méi)有延遲交房的條款,購(gòu)房者是可以申請(qǐng)退房的。

2.違約賠償金原則上是已交房款的萬(wàn)分之一

賠償中,開(kāi)發(fā)商需要賠償?shù)奶鞌?shù)是合同約定的交房日和實(shí)際交房日的差。如若雙方協(xié)商解除買賣合同,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房者的已付款項(xiàng),并支付1%的違約金。相反,如果雙方繼續(xù)履行合同的話,違約賠償金額原則上是已交房款的萬(wàn)分之一。

3.要收集開(kāi)發(fā)商延遲交房的證據(jù)

購(gòu)房者在遭遇開(kāi)發(fā)商延期交房時(shí),要注意收集項(xiàng)目延期交房的證據(jù),并保留延期交房所造成的額外損失的證據(jù)。同時(shí),購(gòu)房者還要注意訴訟的時(shí)效性,了解延期交房的退房條件。而開(kāi)發(fā)商廷期30~90天,購(gòu)房者便有權(quán)要求退房,原則上開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)以購(gòu)房者的定金雙倍退還或是支付房款的利息。

4.購(gòu)房者在催告后應(yīng)給予三個(gè)月期限

面對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房,購(gòu)房者應(yīng)該結(jié)合合同的具體約定來(lái)行使自己的權(quán)利。解除權(quán)的行使期限共分兩種。

一方面,購(gòu)房者并沒(méi)有催告,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。當(dāng)然,如果合同中對(duì)逾期交房有明確約定的話,雙方按約定處理。相反,如果沒(méi)有對(duì)逾期交房的相關(guān)條款約定,或是約定不明確甚至是違反律、行政法規(guī)的則需要按照相關(guān)的法律規(guī)定處理。而購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的行為可以追究違約責(zé)任,違約金由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門評(píng)定后確定。

另一方面購(gòu)房者遭遇開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋時(shí)可進(jìn)行催告,催告后應(yīng)給予三個(gè)月的期限,三個(gè)月期滿后,如若開(kāi)發(fā)商仍不能如期交付,購(gòu)房者解除合同的請(qǐng)求就能得到法院的支持。

其他注意事項(xiàng)

1.車庫(kù)和地下室或者閣樓的約定

在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送車庫(kù)或者貯藏室，閣樓，這些約定一定要寫(xiě)入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。

另外就是是否是車庫(kù)，一定要看規(guī)劃，而不是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車就是車庫(kù)，很多層比較高的貯藏室也可以停車的，開(kāi)發(fā)商一般都說(shuō)是車庫(kù)，此刻要看規(guī)劃是否是車庫(kù)，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。

2.小區(qū)公共區(qū)域和公共設(shè)施的約定

小區(qū)的會(huì)所或者公共場(chǎng)所，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來(lái)越多，開(kāi)放商往往只是告訴你說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、健身房等等多么規(guī)范，多么先進(jìn)，繞開(kāi)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

如果你不約定這些場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開(kāi)放商賣掉，買主不一定能讓你免費(fèi)或者優(yōu)惠使用，如果合同約定這些場(chǎng)所所有權(quán)歸業(yè)主，則開(kāi)放商不能出售這些場(chǎng)所。

互動(dòng)問(wèn)答

提前還款有哪些方式？哪種最省利息？

方式①：一次性付清,較好理解,歸還所有剩余貸款本金；

方式②：還款額度不變,縮短期限：比較省利息；

方式③：期限不變,額度減少,每月壓力減少,基本不省利息；

方式④：提高還款額,縮短期限：最省利息,銀行一般不辦。

合同面積與交房面積不同時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該給我們出具證明？

對(duì)于這種事情，您可要求開(kāi)發(fā)商出示房產(chǎn)測(cè)量報(bào)告，面積誤差處理按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋【2003】7號(hào)）第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！?