what！松莊小產(chǎn)權(quán)房拆了白拆 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房你不得不知的事情

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2017/12/29

近日，松莊村的小產(chǎn)權(quán)房拆遷無補(bǔ)償款事件，著實(shí)在太原購房者心中掀起了軒然大波，相信很多小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主都擁有著相同的僥幸心理，什么太原有那么多小產(chǎn)權(quán)房不可能真的拆遷啦，什么這種事情肯定不會(huì)遇到我頭上啦，什么真的遇到拆遷鬧鬧事也就過去了等等?，F(xiàn)在當(dāng)這樣的事情真的擺在大家眼前的時(shí)候，很多人傻眼了!

市民求助：

我是松莊村小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，松莊改造，要拆我們的房子。但是不給我們分房子，也不給我們過渡費(fèi)，家里面暖氣也沒有送，經(jīng)常停水停電，我們這種6層的房子，有九棟，現(xiàn)在都要拆遷。楊家峪長江村和我們一樣性質(zhì)的房子，房子面積多大，多給15平米，給回遷房，我們什么都不給，300戶人無家可歸。求市長百忙之中，給我們做主啊，老百姓不能活了。一輩子買一套房子，現(xiàn)在拆了，不給我們房子，讓我們?cè)趺瓷?，求市長做主!!!

市長信箱官方回復(fù)：

熱心網(wǎng)友您好!

首先非常感謝您對(duì)太原市社會(huì)事業(yè)發(fā)展的關(guān)心?，F(xiàn)就您提問題答復(fù)如下：

經(jīng)核實(shí)，網(wǎng)民提到的9棟樓房，系村民在宅基地上加蓋的無手續(xù)房屋，網(wǎng)民購買了此類房屋?，F(xiàn)松莊進(jìn)行整村改造工作，根據(jù)補(bǔ)償政策，擁有宅基地等有效材料的村民可簽訂協(xié)議給予補(bǔ)償。經(jīng)松莊村整村拆遷推進(jìn)組、村委會(huì)及村監(jiān)督委員會(huì)協(xié)調(diào)，針對(duì)此種情況，將由出售房屋的村民退還購買房屋者房款。

在此，真誠地希望您繼續(xù)關(guān)心太原的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，并對(duì)相關(guān)工作予以監(jiān)督，提出寶貴的意見和建議。
我們從市長給予的回復(fù)中我們不難看出政府對(duì)于此次事件的強(qiáng)硬態(tài)度。此事并沒有過多分回旋余地。此次涉及到拆遷的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主只能自求多福了。

從遍地小產(chǎn)權(quán)到品牌房企到處開花

在7、8年前的太原，當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)市場(chǎng)還不是很規(guī)范，小產(chǎn)權(quán)房遍地，一方面是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的不重視，一方面是對(duì)房源差價(jià)的誘惑，當(dāng)初的五證房源價(jià)格約為：5500元/㎡，擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格約為4000元/㎡，以100平的房子來算的話，每套15萬元的差價(jià)還是會(huì)讓不少人心動(dòng)。兩方面的原因讓太原小產(chǎn)權(quán)房一直在房產(chǎn)市場(chǎng)上活躍著。

房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范出現(xiàn)在2013年耿市長出任太原市長之時(shí)，自2013年2月以來，太原市房地產(chǎn)監(jiān)察隊(duì)接連公示了五批太原國有集體土地項(xiàng)目違規(guī)銷售(展示)公示名單，同年，太原市房管局在全市范圍內(nèi)開展了多次專項(xiàng)集中整治行動(dòng)，對(duì)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面排查整頓，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。
加之包括山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)在內(nèi)的各大房產(chǎn)媒體對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)重要性的宣傳，至此，太原市民開始逐步注重房屋產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，隨著太原的穩(wěn)步發(fā)展，進(jìn)駐太原開發(fā)項(xiàng)目的知名房企越來越多，從2016年開始，陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入太原的品牌房企竟有10家之多，這些房企的入駐刷新了太原房企舊有的格局，為太原房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的理念。
從2017年的土拍情況來看，品牌房企拿地?cái)?shù)量也占全年土拍的80%，由此，太原房產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入大牌時(shí)代!

不得不說的小產(chǎn)權(quán)房購房風(fēng)險(xiǎn)

目前，在太原，品牌房企雖已占據(jù)半壁江山，但是絕大多數(shù)人買不起、租不起商品房的現(xiàn)實(shí)，決定了太原離不開小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其龐大的群眾基礎(chǔ)。太原想在短期內(nèi)消滅小產(chǎn)權(quán)房既不現(xiàn)實(shí)也不可能。

但給利姐不得不和大家強(qiáng)調(diào)的是，小產(chǎn)權(quán)房雖有其誘人的外表，但是其潛在存在的一些風(fēng)險(xiǎn)也是大家不得不重視的問題。
1、違約風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上建造的房屋，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。例如：深圳早在2004年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全部土地國有化，自此已不存在嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房，此后建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”均屬違法建筑，其買賣行為自始無效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院可能判決退款退房;
2、拆遷風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房沒有商品房所有權(quán)證，不能辦理過戶手續(xù)，登記權(quán)利人還是原業(yè)主，一旦列入拆遷，政府認(rèn)的還是登記業(yè)主，買方可能得不到回遷或者賠償;
3、拆除風(fēng)險(xiǎn)。違建類小產(chǎn)權(quán)房不但不受國家法律保護(hù)，而且一旦拆遷將很難得到補(bǔ)償。根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規(guī)定，還可能面臨被強(qiáng)制依法拆除或者沒收的風(fēng)險(xiǎn);
4、按揭及再轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。無法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉(zhuǎn)讓困難;
5、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，出售方不是合法的開發(fā)公司，少有工程監(jiān)理單位介入，沒有質(zhì)量保障，購買后不可能享受到《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的售后保修服務(wù)，發(fā)生質(zhì)量問題往往只能自行承擔(dān)。

小產(chǎn)權(quán)房的來生預(yù)測(cè)--房地產(chǎn)稅可在小產(chǎn)權(quán)房上先行試點(diǎn)征收

財(cái)政部長肖捷于12月20日在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)表文章，論述了加大建立現(xiàn)代財(cái)政制度的**。其中提到，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則， 推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。由于開征 房地產(chǎn)稅是最近幾年一個(gè)受民眾高度關(guān)注的熱點(diǎn)話題，因此，肖捷部長這篇文章在門戶網(wǎng)站轉(zhuǎn)載時(shí)，突出了“個(gè)人住房按評(píng)估值征房地產(chǎn)稅”這一內(nèi)容，并迅速引起 刷屏效應(yīng)。很多人認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)稅這只“靴子”很快就會(huì)落地。
但是，開征房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)涉及幾乎所有城市居民的一個(gè)巨大工程，在 這其中不僅會(huì)出現(xiàn)居民個(gè)人與稅務(wù)部門的利益博弈，還牽涉到國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向。就目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這一稅種的開征需要解決的問題決不 僅僅在以什么樣的稅基來計(jì)算稅額，而是需要解決好這一稅種開設(shè)后對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生的一系列復(fù)雜影響。

因此，房地產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)時(shí)，不宜以單兵突進(jìn)的方式從事。更妥當(dāng)?shù)耐緩绞牵瑖铱梢猿姓J(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，進(jìn)而在小產(chǎn)權(quán)房上試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。而對(duì)于合法住房，則可以與70年土地使用權(quán)的問題放在一起考慮，對(duì)這部分業(yè)主視同已繳納了70年房地產(chǎn)稅，在70年期滿后再行開征。相信通過在小產(chǎn)權(quán)房上的先行試點(diǎn)，屆時(shí)也能拿出更為周全的方案。

小產(chǎn)權(quán)房的來生預(yù)測(cè)--招安政策
以小產(chǎn)權(quán)問題尤為突出的深圳來說，深圳在今年8月發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》(送審稿)和《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見稿)，其中提出“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、管理。這似乎也成為了“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的契機(jī)。

小產(chǎn)權(quán)房的來生預(yù)測(cè)--其他措施

措施一：鼓勵(lì)有條件的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位利用歷史遺留問題用地等存量土地集中建設(shè)人才住房，允許其在戶型面積、租售價(jià)格等方面具有一定的自主權(quán)，并在土地收益等方面給予相應(yīng)政策優(yōu)惠。

措施二：“十三五”期間，通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式籌集不少于8萬套人才住房。
措施三：支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位依法將已建成、審批手續(xù)不完備的住房改造為租賃型人才住房。

措施四：探索政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合作開發(fā)、共享受的人才住房建設(shè)運(yùn)營模式。

絕大多數(shù)情況下，購買小產(chǎn)權(quán)房所獲得的僅是一個(gè)使用權(quán)而已，而不具有合法的所有權(quán)，買賣合同都是無效的，合同的履行主要靠當(dāng)事人的契約精神和誠信來維持，得與失，價(jià)格與風(fēng)險(xiǎn)，“兩害相權(quán)取其輕，兩利相權(quán)取其重”，買還是不買，只有靠買房人自己斟酌了。